商铺返租是一种商业模式，具体操作如下：
定义
商铺返租是指房地产开发企业将商铺出售给购房人后，再与购房人签订返租合同，承诺在一定期限内以一定的租金回报率将商铺租回进行统一经营管理的行为。
操作方式
开发商将商业项目分割成多个小面积产权商铺出售给小业主。
小业主与开发商签订返租合同，约定在一定期限内商铺由开发商统一经营管理。
开发商按约定时间支付给小业主固定的租金，一般年返租回报在4%-12%之间。
优势
对普通投资者来说，商铺返租是一个诱人的投资方式，因为投资者可以在收铺后的前2-5年拿到每年高达8%-12%的投资回报，不仅跑赢CPI升幅，而且比投资住宅、写字楼的回报高得多。
投资者不需要承担经营风险，每个月可以收取固定的租金收入。
风险
如果开发商无法按约定支付租金，投资者可能会面临收益损失的风险。
合同期限内，商铺的经营权归开发商所有，投资者无法直接参与经营。
法律保障
商铺返租行为受到相关法律法规的保护，如《商品房销售管理办法》等，确保投资者的权益。
总的来说，商铺返租是一种通过开发商统一经营管理，承诺固定租金回报的投资方式，适合希望获得稳定租金收益的投资者。然而，投资者在选择商铺返租项目时，应仔细评估开发商的信誉和项目的可行性，以降低潜在风险。