房屋收益的计算方法有多种，具体取决于房屋的用途、投资方式以及市场情况。以下是几种常见的计算方式：
基于租赁收入的净收益计算
公式：净收益 = 潜在毛租金收入 - 空置和收租损失 + 其他收入 - 运营费用
说明：潜在毛租金收入是指房屋在正常情况下可以获得的租金收入；空置和收租损失是指房屋在空置或未完全出租时损失的收入；其他收入包括房屋出租期间可能产生的其他额外收入；运营费用包括物业管理费、维修费等维持房屋正常运营的费用。
基于营业收入的净收益计算
公式：净收益 = 营业收入 - 营业成本 - 经营费用 - 营业税金及附加 - 管理费用 - 财务费用 - 商业利润
说明：营业收入是指房屋出租或自营产生的收入；营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润分别指房屋出租或自营过程中产生的各项成本和费用。
租金回报率分析法
公式：（税后月租金 - 每月物业管理费） × 12 / 购买房屋总价
说明：这种方法通过比较税后月租金与房屋总价的比率来评估房屋的投资回报，简单直观。
租金回报率法
公式：（税后月租金 - 按揭月供款） × 12 / （首期房款 + 期房时间内的按揭款）
说明：这种方法考虑了租金、房屋价格和前期的主要投入，适用范围更广，可以估算资金回收期的长短。
内部收益率法（IRR）
公式：IRR = 累计总收益 / 累计总投入
说明：IRR是一种综合考虑投资成本、现金流量和折现率的测算方法，通过将未来的现金流量按照一定的折现率进行贴现，计算出投资项目的净现值，从而判断投资项目的可行性。
资本增值率
公式：资本增值率 = （房屋增值额 / 房屋购买成本） × 100%
说明：资本增值率是指房地产投资中房屋价值增长的比率，通过计算房屋增值额与房屋购买成本的比率来评估投资的收益情况。
净现值法
说明：净现值法是一种综合考虑投资成本、现金流量和折现率的测算方法，通过将未来的现金流量按照一定的折现率进行贴现，计算出投资项目的净现值，从而判断投资项目的可行性。具体计算方法比较复杂，需要考虑投资成本、租金收入、折现率等多个因素。
根据以上方法，可以根据不同的投资需求和房屋情况选择合适的计算方式来评估房屋收益。建议在实际操作中，综合考虑多种因素，如市场租金水平、房屋运营成本、税收等，以确保计算的准确性和可靠性。